Чому українці бояться ринку сільгоспземель та чи виправдані ці побоювання?

Понад половину громадян України усвідомлюють переваги від можливості купівлі-продажу сільгоспземель, але коли мова заходить про скасування мораторію, то цей крок схвалює лише кожен шостий українець.

На експертному рівні накопичено чимало матеріалу про вигоди та ризики від скасування мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель. Переваги для економіки країни і громадян від такого кроку є очевидними, тож серед експертів наразі дискусія точиться щодо моделі запровадження ринку купівлі-продажу сільгоспземель (зокрема, часу та певних передумов запровадження ринку), а не щодо того, чи потрібен взагалі Україні такий ринок. Утім, під час грудневих парламентських слухань з теми «Регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення: пошук української моделі» далеко не всі учасники виступали за ринок сільгоспземель: частина політиків продовжувала акцентувати на ризиках і замовчувати вигоди, – традиційно апелюючи до «антимораторних» настроїв громадян і використовуючи популістську риторику.

Цей стереотип щодо страхів суспільства, який сприймається політикумом як аксіома, спонукає прискіпливіше роздивитися цю проблему, розклавши її на складові. Чи бачать пересічні українці бодай якісь вигоди від запровадження ринку сільгоспземель – і якщо так, то що нині виходить для них на перший план? Про які очевидні переваги вони не здогадуються і чому? Чого насправді вони остерігаються, а про які ризики не думають взагалі? Врешті, чи є шанси, що не лише експерти, а й власники паїв та громадяни України в цілому розгледять вигоди від запровадження ринку земель – і що потрібно, щоб це сталося? Аналіз результатів соціологічного дослідження «Актуальні питання земельної реформи в Україні», проведеного в рамках проекту USAID АгроІнвест наприкінці 2015 року1, показує досить несподівану реальну картину. Але головне – дозволяє зрозуміти, яким чином її можна змінити.

 

Що виграє Україна від запровадження ринку сільгоспземель

Отже, що знають українці про можливості, які несе скасування мораторію на продаж сільгоспземель для країни та для них особисто?

Понад 1/2 опитаних українців у цілому та 1/3 власників паїв передбачають, що скасування мораторію таки принесе вигоди для економіки країни. Переважно їх пов’язують із розвитком фермерства та іншого дрібного сільгосппідприємництва, розвитком інфраструктури в сільській місцевості та збільшенням податкових надходжень до державного бюджету через продаж землі (Рисунок 1).

 

Рисунок 1. Якими будуть переваги для країни від запровадження купівлі-продажу земель сільгосппризначення?

Водночас, 1/3 власників паїв та 1/5 частина українців у цілому взагалі не бачить ніяких переваг від запровадження ринку сільгоспземель. При цьому майже 1/4 власників паїв та населення  цілому не можуть сформулювати думку з цього приводу. Це може свідчити про недостатню обізнаність громадян у цьому питанні – або через брак інтересу, або через відсутність інформації. У випадку із власниками паїв, 1/4 необізнаних є своєрідним «джокером», який може «зіграти» як за прибічників, так і за противників скасування мораторію. Такий «розклад карт» навряд чи свідчить про надійну суспільну платформу для скасування мораторію. Відтак кампанія з інформування громадян щодо прямого зв’язку між запровадження ринку сільгоспземель та економічним зростанням країни, розвитком сільської місцевості та поліпшенням фінансового становища власників паїв і пересічних громадян загалом має стати критично важливим елементом подальшого розвитку земельних відносин в Україні.

 

Що виграють власники паїв

На запитання: «Яку вигоду від запровадження купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення можете отримати Ви та Ваше домогосподарство?», що за суттю ідентичне вище наведеному запитанню, проте із акцентом на власну вигоду, – половина власників паїв відзначили декілька вигод. Із відповідей випливає, що найбільш зрозумілими перевагами для власників зараз є можливість вільного розпорядження своїм майном (19%) та отримання додаткових коштів за рахунок продажу землі (13%); менш очевидними – зростання вартості земельної ділянки у володінні (8%), зростання орендної плати (6%), розвиток соціальної інфраструктури за рахунок приходу інвесторів (4%), можливість отримання кредиту під заставу землі (2%).

Прослідковується чіткий зв’язок між розумінням переваг для свого домогосподарства від скасування мораторію і ставленням до його скасування: серед тих, хто схвалює скасування мораторію, 88% вбачають такі вигоди, а серед тих, хто не схвалює, – лише 43%.

Проте більшість вигід, які є зрозумілими для експертного середовища (як-от отримання кредиту під заставу землі чи зростання орендної плати за рахунок відкриття ринку), для багатьох громадян все ще далеко неочевидні. А оскільки це прямо пов’язано із покращенням їх фінансового становища (у тому числі й тих, хто не має наміру продавати свої ділянки, а бажає й надалі здавати їх в оренду), таку інформацію, з акцентом саме на власні вигоди власників землі, необхідно якнайшвидше і якнайповніше доносити до громадян.

 

Ризики здоланні, парадоксальні, уявні і неминучі

Чому понад половину громадян України усвідомлюють переваги від можливості купівлі-продажу сільгоспземель, але коли мова заходить про скасування мораторію, то цей крок схвалює лише кожен шостий українець? Імовірно, справа в тому, як громадяни сприймають небезпеки, пов’язані зі скасуванням мораторію.

Для аналізу цієї проблеми під час опитування перелік потенційних загроз був розбитий на дві групи: ризики для країни і ризики особисто для власників паїв.

Щодо країни, то основною уявляється загроза масового скуповування українських земель іноземцями (цього побоюється 50% населення в цілому і такий самий відсоток власників паїв). Крім того, опитані також відзначають ризики руйнування українського села, витіснення українських товаровиробників іноземними, концентрації землі у власності невеликої кількості осіб та витіснення малого сільгосппідприємництва. Лише 5% українців в цілому та 6% власників паїв не бачать жодних небезпек для країни від скасування мораторію.

Слід зазначити, що частина найчастіше згадуваних загроз або вже врегульована українським законодавством, або може бути мінімізована через ухвалення відповідних законів. Наприклад, за чинним законодавством іноземці, незалежно від мораторію, не мають права набувати у власність землю сільгосппризначення (ч. 5 ст. 22 Земельного кодексу України). Інші ризики, як-от небезпеки концентрації землі у власності невеликої кількості осіб та витіснення малого сільгосппідприємництва, також можуть і мають бути мінімізовані відповідними запобіжними заходами при розробці та ухваленні  закону про обіг земель сільгосппризначення. Проте навіть за відсутності таких заходів, небезпеки запровадження ринку сільгоспземель навряд чи зможуть набути драматичних масштабів, враховуючи те, що лише 12% власників паїв має намір продати свою землю протягом перших двох років (з них 8% всю землю, а 4% – її частину).  

Якщо ж говорити про оцінку власниками паїв імовірності різних негативних наслідків скасування мораторію безпосередньо для них та їхніх сімей, то, як видно з Рисунку 2, ця оцінка певною мірою залежить від фінансового становища домогосподарства.

 

Рисунок 2. Яких небезпек очікують власники паїв та їх сім’ї у разі скасування мораторію (з урахуванням фінансового становища домогосподарства)

Загалом, лише 6% власників паїв не бачить ризиків від скасування мораторію для себе і своїх сімей. Найбільше таких серед заможних домогосподарств (13%), а найменше – серед сімей, що живуть у злиднях (лише 3%).

Цікаво, що найпоширенішим як серед найбільш, так і серед найменш заможних сімей є ризик відмови орендаря від оренди паю – такої неприємності очікує майже по 40% власників паїв з середнім та бідним фінансовим становищем та майже по 50% заможних сімей та тих, що живуть у злиднях. Ці побоювання видаються дещо надуманими, адже незрозуміло, з якої причини орендарі відмовлятимуться від оренди паю. Крім того парадоксальною є ситуація, що половина власників паїв, які бояться втратити орендарів, вважають, що орендна плата, яку вони отримують, занадто низька порівняно з вартістю їхньої ділянки.

Значну частку опитаних турбує можливість приходу власників, які будуть «невідомо як господарювати», – хоча очевидно, що вони можуть господарювати як гірше, так і краще від попередніх.

Тиск щодо продажу землі, про небезпеку якого нерідко говорять політики, як виявилося, власники земель практично не розглядають як загрозу: серед заможних власників його бояться лише 5%, а серед найбідніших сімей таких узагалі немає. Також власники не розглядають як загрозу низьку ціну на землю – це недивно, адже продавати її мають намір, як було зазначено вище, лише 12%, які, очевидно, розуміють, що продаватимуть лише за ціною, яка їх влаштує.

Слід відзначити ще одну групу ризиків, яка залежить не так від законодавчого регулювання, як від правової обізнаності самих громадян – з одного боку, та від ситуації з дотриманням законності в державі в цілому – з іншого. В опитуванні вона була представлена позицією «шахрайські схеми при купівлі землі». Таку загрозу вбачає тим більше громадян, чим нижчі їхні статки. Очевидно, тут ідеться про невпевненість у власних силах в умовах ринкової економіки та в життєвих ситуаціях загалом.

У зв’язку із цим важливо розуміти, що законодавчим регулюванням відкриття ринку землі не можна вберегти всі без винятку домогосподарства від системних ризиків, які стосуються всіх сфер або є об’єктивною складовою ринкової економіки. Можна провести паралель між ринком сільськогосподарської землі, де об’єктом купівлі-продажу є земельна ділянка, та ринком житлової нерухомості, на якому в Україні вже не перший рік купують і продають, орендують та здають в оренду будинки та квартири. Загальновідомо, що на ринку житлової нерухомості в Україні існує ризик тиску чи шахрайських схем, проте ніхто не встановлює законодавчих обмежень на продаж квартир чи будинків. Нерухомість залишається об’єктом купівлі-продажу, попри те, що час від часу на українському та закордонних ринках трапляються сплески і падіння цін. Аналогічна ситуація і з продажем підприємств чи нематеріальних активів, ринок яких за своєю суттю має спільні риси з ринком землі. Готовність влади та громадян прийняти такі ризики на всіх ринках, крім одного, – сільгоспземель, можна розглядати як прояв популізму – з боку політиків та незрілого підходу до цього питання – з боку громадян.

Таким чином, очікувані громадянами ризики від запровадження ринку сільгоспземель можна умовно розподілити на чотири групи: здоланні (які мінімізуються ухваленням відповідного законодавства), парадоксальні (логіку яких складно пояснити), уявні (проголошувані частиною політиків, однак, по суті, неактуальні для самих власників) та об’єктивні (які існують і в інших сферах і не пов’язані зі специфікою ринку сільгоспземель).

Розуміння специфіки цих ризиків та їх сприйняття громадянами дозволяє чіткіше побачити, інформацію з яких питань слід надавати для того, щоб уявлення про ситуацію пересічних українців ґрунтувалося не на міфах, а на фактах.

 

Висновки

Якщо для експертного середовища переваги запровадження повноцінного ринку сільгоспземель – очевидна річ, то громадяни досить часто не усвідомлюють цих вигод або ж вони затьмарюються реальними чи надуманими ризиками.

Аналіз цих ризиків та ставлення до них з боку громадян дозволяє стверджувати, що, по-перше, частина з тих загроз, побоювання щодо яких приписують суспільству, насправді його не турбує (як-от тиск щодо продажу землі чи низька ціна на землю); по-друге, існуючі загрози неоднорідні за своїм походженням – а розуміння причин їх появи дозволяє шукати шляхи розв’язання проблеми. Так, частина ризиків може бути мінімізована законодавчо (наприклад, ризик масового скуповування українських земель іноземцями, який турбує 50 % українців, чи надмірна концентрація земель у великих власників та витіснення вітчизняних виробників іноземними) шляхом включення відповідних запобіжників до закону про обіг земель сільгосппризначення. Існують також системні ризики (зокрема, небезпека шахрайських схем), які неможливо усунути законодавчими запобіжниками, пов’язаними винятково із земельним регулюванням, оскільки вони лежать у площині загальної системи захисту прав власності в країні. Проте такі ризики притаманні не лише ринку землі, а й, наприклад, ринку житлової нерухомості, яка продовжує бути об’єктом ринкових відносин, попри всі ризики.

Водночас запровадження повноцінного ринку сільгоспземель може допомогти поліпшити фінансове становище багатьох українців та стати додатковим імпульсом для нарощування потенціалу українського АПК та сільського розвитку. Йдеться не лише про можливість швидко залучити необхідні кошти для нагальних потреб, продавши землю, чи підвищити вартість власної ділянки, аби продати її в слушний момент. Те, що власники зможуть обирати – продати землю чи здавати її в оренду – сприятиме зростанню орендної плати, а можливість отримати кредит під заставу придбаної землі дозволить придбати її навіть незаможним українцям. Ці, наразі неочевидні вигоди, необхідно донести до громадян, щоб дати можливість українцям зробити усвідомлений вибір.