Питання про землю: найважливіше про ринок сільгоспугідь
Заступник голови Всеукраїнської аграрної Ради Михайло Соколов відповів на запитання українців на телеканалі Київ в аналітичному ток-шоу «У центрі уваги».
Михайло Соколов, Заступник голови Всеукраїнської аграрної Ради
Незважаючи на мораторій, земля як продавалася, так і продається. Який сенс піднімати цю проблему зараз, коли у нас не працює влада в потрібному напрямку, судова система та прокуратура?
- Коли говорять про те, що земля зараз продається - це правда, але не вся. Справа в тому, що дійсно є частина земель с/г призначення, які продаються. Це невелика частка, зокрема, наприклад, землі, які були успадковані іноземцями. Тому, що іноземці відповідно до земельного кодексу зобов'язані цю землю продати. Також це деякі види земель ОСГ.
Ринок в дійсності є, також є ринок прав оренди, але це дуже маленька частина. Безумовно, це зовсім не той ринок, який може виникнути якщо буде знято мораторій на купівлю і продаж земель, перш за все тих земель, які розпайовані і належать зараз нашим громадянам.
Коли ми говоримо про цю проблему потрібно відзначити декілька речей: по-перше, задатися питанням - що зараз відбувається на цьому ринку? І ми побачимо, що навіть там, де можна землю легально продавати і купувати банки не кредитують таких угод. Вони не дають гроші під заставу цієї землі. Більш того, відповідно до постанови Нацбанку, ця земля, яку легально можна купити і продати, має найнижчий коефіцієнт ліквідності порівняно з усіма іншими заставами. Тобто, наш власний національний банк каже, що це найбільш ризикований вид активів, який можна дати в заставу. Навіть більш ризикований ніж просто товари, які у вас лежать на складі. Тому що у нас величезна кількість проблем, пов'язаних з тим, що неналежним чином працює судова система, система кадастру, є величезна кількість помилок (помилки в кадастровій карті - прим.). Через це постійно виникають суперечки: яка ділянка була здана в оренду, які її кордони, і т.д. В результаті, ці застави дійсно виявляються ризикованими для банків.
У чому я повністю готовий підтримати того, хто телефонував до студії, це перш ніж вводити ринок землі потрібно вирішити ці проблеми. Тому що тоді,/ замість, умовно кажучи, 20 тис. земельних справ, які ми маємо в рік, ми будемо мати 200 або 300 тис, з якими судова система не впорається.
Другий момент це те, коли зараз говорять «Давайте запустимо ринок землі, але обмежимо його тільки фізособам і тільки 200 га в одні руки», виникає питання - навіщо ми запускаємо ринок землі? Для того, щоб відзвітувати перед МВФ і галочку поставити? Чи для того, щоб щось дійсно запрацювало? Система, яка пропонується зараз не запрацює, вона не те що не допомагає с/г підприємствам, які виробляють 70% усієї аграрної продукції в країні, вона їм буде заважати. Тому що виходить, що ви не можете цю землю купити, вам заборонено, ви не можете взяти кредит в банку адже не один банк не буде кредитувати фізособу для покупки землі, як активу для виробництва. Вдумайтеся, землі с/г призначення - це актив для виробництва. У кого повинні бути активи для виробництва? У того хто займається виробництвам. Хто відповідно до законодавства займається виробництвом? Юридичні особи. Але саме їм заборонено купувати цей актив. Це оксюморон.
Так що, насправді, ця система дозволить купити землю тим, у кого зараз, скажімо так, є «гарячі гроші під подушкою». Це корупціонери, а не ті, хто на цій землі працює, тому що проектом закону їм забороняється це робити. Тому наші члени категорично проти такого ринку землі. Ми вважаємо, що якщо вже вводити ринок землі, то його потрібно вводити так, щоб ті, хто на ній працюють могли її купити.
Бажаєте захистись від іноземців, давайте скажемо, що купувати можуть юрособи у яких засновниками є виключно фізособи громадяни України, ніяких інших юросіб. Давайте ще поставимо умови, що ці юрособи повинні бути с/г товаровиробниками і значилися ними останні три роки. Так що насправді ці проблеми можуть бути вирішені. Поки у нас таке відчуття, що ринок землі роблять не для того щоб аграрний сектор запрацював, а для того, щоб конкретні люди могли черговий раз збагатитися, купивши землю за безцінь тільки тому, що вони усунули з ринку тих, хто реально цю землю мав би купити, тобто с/г товаровиробників.
У нас в країні все продано. Навіть надра, які належать громадянам України згідно з конституцією - все продано. Не в одній країні в світі не продається земля, коли йде війна. Чому МВФ нами керує і каже що нам робити? Хто може скупити зараз землю, крім олігархів?
- Самі аграрії зовсім не виступають за якнайшвидше введення ринку землі, навпаки, більшість реальних аграрних виробників проти скасування мораторій або, принаймні, говорять про те, що такі речі не можна зробити з сьогодні на завтра. За великим рахунком, якщо ми, як країна, прийняли рішення, що ринок землі вводиться, то це безвідповідально вводити його відразу з 18-го року. Потрібно дати підприємствам час підготуватися і чітко сказати, що він відкривається через 3 роки або через 5 років.
Я згоден з іншим, що, безумовно, відкривати ринок землі в той момент, коли йде війна досить контроверсійне рішення. Тому що коли в країні йде війна, то, безсумнівно, гроші в неї дуже погано надходять. Одна з ключових логік навіщо взагалі ми відкриваємо ринок землі, про що говорять співпрацюючі з МВФ економісти, це для того, щоб залучити в країну гроші і запустити економіку. До речі, хочу відзначити, що це не інвестиція в аграрний сектор, насправді аграрний сектор буде обтяжений боргами, які йому потрібно буде потім років 10 віддавати. Тому виграє від цього не аграрний сектор, а інші сфери економіки, які отримають додатковий попит. Наприклад, будівництво або споживчі товари. Тобто, в даному випадку швидше за рахунок аграрного сектора можуть виграти інші сектори економіки, що непогано для країни, але це потрібно розуміти.
Коли йде війна, інвесторам приносити гроші в країну страшно і ризиковано. Для того, щоб з цим поборотися ми повинні виключити всі інші причини, через які виникають ризики. Тобто налагодити судову систему, навести порядок в кадастрі і т. д. Ось поки ми цього не зробимо, весь цей план не спрацює. Тому що, якщо ми відкриємо ринок землі і він буде дуже ризикований, землю не буде кому купувати, або її будуть купувати тільки наші місцеві товариші, ніяких інвестицій в країну не прийде. Тобто ми не отримаємо того ефекту, на який розраховують. Саме тому ми і говоримо, що перш ніж його відкривати потрібно створити умови і, по-друге, потрібно допустити на нього тих, хто на цій землі працює.
Ми абсолютно впевнені, що якщо використовувати ту формулу, на якій наполягаємо ми, що це повинні бути с/г товаровиробники, засновниками яких є тільки фізособи громадяни України, то тут махінації, в принципі, неможливі. Фактично той законопроект який зараз пропонують веде до того, що всі будуть змушені грати в цих підставних фізосіб. Наші підприємства не хочуть цього, ми хочемо жити спокійно, прозоро, платити податки і відкрито розвивати своє виробництво.
Скільки буде коштувати земля? Є прогнози, розрахунки?
- Є достатня база, на яку можна спертися. Як я вже говорив, частина землі вже продається. Там угоди йдуть, грубо кажучи, $1000 за гектар. Коли ми говоримо про те, що є ринок корпоративних прав підприємств, у яких земля в оренді, то їх ціна розраховується грубо по $ 400-800 за гектар. Це залежить від того на яких умовах діє оренда. Тому, я думаю, що при нормальному, я підкреслюю, нормальному цивілізованому запуску ринку землі ми почнемо з цих цифр.
Куди ми можемо прийти? Тут потрібно дивитися вже на країни сусіди. Напевно реалістичні цифри це близько 2500 - 3 000 євро за гектар. Але така ціна можлива тільки тоді, коли у підприємств буде досить дешевих грошей і вони будуть для них доступні на покупку землі. І коли ми будемо мати досить розвинений ліквідний ринок. Це не станеться відразу. Якби я зараз розмовляв з людьми у яких є земля, я б не рекомендував її продавати відразу, а притримати, якщо є така можливість. Ціна зросте з часом, якщо у нас буде відкритий ринок, якщо ж у нас буде ринок за тією моделлю, в якій продаж можливий тільки по 200 га в одні руки (і тільки фізособам - прим.), вона не те, що не виросте, вона впаде в ціні.
Земля повинна бути у власності держави?
- Практика життя така, що часто, щоб отримати в оренду землю у держави потрібно заплатити чиновникам відкат у розмірі $ 300. Ці гроші отримують не громадяни України, вони йдуть з оподатковуваної бази, вони продовжують збагачувати тих людей, з якими ми боремося. Тому, якщо ми хочемо нашкодити країні, то це хороший рецепт передати землю державі. Ми повинні пам'ятати, що ніякої держави немає, це буде конкретний чиновник, який буде на цьому збагачуватися. Тому це не вихід.
Що значить віддати державі? Ось є люди у яких земля зараз у власності, ми їх зобов'яжемо продати її державі? А за якою ціною? А якщо їм хтось готовий заплатити більше? Тобто ми їх позбавляємо грошей, які їм належать. Тому єдиний розумний хід це робити пілотні проекти, дивитися як це все спрацює, дивитися які умови будуть найкращими для того, щоб цей ринок розвивався чесно, щоб люди отримували чесну ціну, щоб ця земля продовжувала працювати на економіку країни, а не йшла незрозуміло куди і незрозуміло для яких спекуляцій. І потім вже на базі цих пілотних проектів повільно, акуратно це розширювати на всю економіку. І ще раз повторюю, аграрії виступають за те, щоб це відбувалося дійсно плавно, не раніше ніж через 5 років, на жаль, уряд поки займає іншу позицію.
Як відкриття ринку землі вплине на її оренду? Як кажуть експерти, гектар землі здається в оренду за 1 093 грн.
- Ми робили дослідження і дивилися яка вартість оренди в інших країнах. Ви здивуєтеся, насправді, якщо з їх вартості оренди відняти держпідтримку, яка дається на цю землю, то ми отримаємо ті ж самі цифри, що і у нас. Насправді, у вартість оренди природно закладають ті гроші, які ти отримуєш від держави. Тому і в Франції ця оренда може становити 600-700 євро, але там держпідтримка складає приблизно ті ж самі цифри.
Безумовно, з введенням ринку землі оренда буде зростати. Але вона буде рости не просто тому, що ринок з'явився, а в міру консолідації. Тому що, коли ти орендуєш 4 га у одного, 4 га в іншого і т. д., і тобі потрібно витрачатися на те, щоб переукладати договори, вирішувати проблему з «шахматкою», то ти витрати закладаєш в ціну оренди. Коли ти орендуєш цілий великий шматок, де немає проблем, тобі не треба займатися ними, де земля вирівняна, ти заганяєш ефективну широкозахватну техніку, яка по GPS їде і не витрачає зайві добрива і зерно, то звичайно ти будеш платити більше за таку землю просто тому, що у тебе немає додаткових витрат.
