Земельна реформа в Україні: заборгованість перед банками сплатимо землею

У листопаді цього року Україна поступово наблизиться до однієї сумної дати – 100-річчя скасування вільного використання земель сільськогосподарського (далі - СГ) призначення. О другій годині ночі з 8 листопада (26 жовтня) на 9 листопада (27 жовтня) 1917 року був прийнятий перший нормативний акт, інспірований Жовтневим переворотом – Декрет про землю, за яким: «Право приватної власності на землю відмінено назавжди. Землю заборонено продавати і купувати. Окрім того, заборонено здавати в оренду чи під заставу і відчужувати будь-яким іншим способом».

За усі роки незалежності України не було жодного, хоча б найкоротшого періоду існування вільного обороту земель. За таких обставин спадає на думку латинський вислів: «Inutile terrae pondus», котрий означає марний тягар землі. Власне так у Стародавньому Римі характеризували території землевласників, котрі не опікувалися своїми землями. У наші дні цей вислів має значення чогось даремного, того, що не виконує свого значення повною мірою.

Нині на земельному ринку нашої держави спостерігаємо багато критики. В Україні проблеми з введенням ринку землі виникли більшою мірою через суб’єктивні причини: велику кількість популістів, котрі успішно впровадили пострадянський менталітет значній частині населення. На їх переконання таку цінність, як земля, продавати неможна. Однак здавати оренду цей скарб цілком нормально. Тенденцію, що розвивалось великими темпами, поступово підтримувало потужне агрохолдингове лобі – найбільші сільськогосподарські виробники, котрі отримували і отримують значні вигоди від низьких орендних ставок, обумовлених діючим мораторієм.

Земельні ділянки продаватимуть на електронних торгах

Уряд оголосив Земельну реформу однією з найприорітетніших на 2017-2020 роки. Зняти мораторій на відчуження сільськогосподарських земель уже в 2018 році пообіцяли Міжнародному валютному фонду для отримання наступного траншу. Тому робота над розробкою і прийняттям профільного закону у повному розпалі. Його автори відмічають, що крім наділення правами власності на землю вони встановлюватимуть певні обмеження.

Зареєстрована ще у лютому законодавча ініціатива групи народних депутатів – Законопроект «Про використання земель сільськогосподарського призначення» (5535) активно обговорюється і доопрацьовується профільними комітетами Верховної Ради, Міністерством агрополітики і робочою групою Держгеокадастру. У документі передбачено можливість придбання земельних ділянок фізичними особами, юридичними особами, зареєстрованими за законодавством України, територіальними общинами в особі органів місцевого самоуправління, державою в особі органів виконавчої влади.

Коротка суть проекту Закону така: продаж земельних ділянок СГ-призначення державної і комунальної власності запропоновано здійснювати шляхом проведення електронних земельних торгів, окрім продажу земельних ділянок СГ-призначення державної або комунальної власності, на яких розміщено об’єкти нерухомого майна, що знаходиться у власності приватних осіб.

Угіддя дрібних фермерів зростатимуть

Проект Закону передбачає можливість використання землі СГ-призначення як застави для забезпечення виконання обов’язків по договорах з банками й іншими фінансовими закладами. Також передбачено відчуження усіма фінансовими закладами земельних ділянок СГ-призначення, право власності на які перейшло в рахунок погашення заборгованості за борговими зобов’язаннями. Відчуження проводиться протягом одного року з дня придбання права на продаж земельної ділянки банками й іншими фінансовими закладами на конкурсній основі шляхом проведення електронних земельних торгів. Держгеокадастр матиме повноваження самостійно відчужувати ділянку на електронних торгах, якщо такі умови не виконуватимуться.

Передбачається також, що господар земельної ділянки СГ-призначення отримає право обміняти свою ділянку на іншу, але рівноцінну власній, у відповідності до Законодавства. Після згоди хазяїна йому можуть передати у володіння земельну ділянку вищої вартості (площі), що передбачає виплату господарем різниці таких земельних ділянок. Це впроваджує на ринок функцію обміну землею і створює умови для поступового зростання угідь дрібних фермерів.

Зміну цільового призначення землі можливо здійснити не раніше, ніж через три роки з моменту отримання права власності на таку земельну ділянку. Планується заборонити розділення земельної ділянки СГ-призначення, представленого для ведення товарного СГ-виробництва чи фермерського господарства, якщо в результаті цього утвориться хоча б одна земельна ділянка площею менше одного гектара (окрім як з метою консолідації, в порядку успадкування чи за рішенням суду).

Особи, котрі придбали у власність земельні наділи СГ-призначення, однак обмежені у їхньому володінні, будуть зобов’язані продати такі земельні наділи протягом одного року з дати набуття права власності. У випадку їхньої неспроможності чи бездіяльності з цього приводу по закінченню року таке право закріплюється за Держгеокадастром.

Українські землі у власності іноземців – перспектива чи загроза?

Закон передбачає низку обмежень. Так, максимальна площа земель СГ-призначення не повинна перевищувати 500 гектарів на одну особу, окрім випадків успадкування декількох ділянок за Законом, і перевищення межі у такий спосіб. Особі дається рівно рік на відчуження частини ділянок для урівняння загального права власності на землю у межах тих самих 500-та гектарів.

При купівлі земельних ділянок площею 200 гектарів покупець зобов’язаний подати електронну декларацію і документи, що підтверджують доходи такої особи. Юридичним особам усіх форм власності Законопроект дозволяє володіти не більше, ніж 33%-ма від угідь території об’єднаної територіальної  громади і/або району.

Проект передбачає право відчуження приватної власності (землі) від 1 липня 2018 року. Юридичні особи одержать право на придбання таких земель з 1 січня 2020 року, а з 1 січня 2030 року таке право планують надати іноземцям, а також особам без громадянства. Останнє викликало хвилю обурення в суспільстві в зв’язку із заволодінням землею іноземцями. Україна не має правової можливості обмежити іноземним громадянам доступ до ринку сільськогосподарських земель для забезпечити дії принципу вільного руху капіталу. Це зобов’язання зафіксовано у статті 145 Згоди про асоціацію між Україною і ЄС.

Можна по-різному відноситись до купівлі земель іноземцями. Деякі вважають таке придбання позитивним, аргументуючи, що іноземець інвестуватиме в Україну. Причому не лише кошти, а й технології сільськогосподарського виробництва. В результаті – нові методи організації бізнесу, а також значні фінансові надходження до Державного бюджету України. Такі надходження стануть наслідком виконання податкових зобов'язань громадянами іноземних держав.

Активно критикують можливість володіння земельними активами фінансових закладів і явно недоопрацьований сектор захисту прав найбільш уразливого прошарку учасників правовідносин – селян-фермерів. Їм загрожує небезпека через недостатню поінформованість у правовому полі та зацікавленість у масштабному володінні українськими чорноземами гігантів аргоринку. Останні уже формують стратегії пристосування до нових умов регуляції земельних правовідносин для оптимізації своїх прибутків.

За псування земель власники мають нести відповідальність

Україна – сільськогосподарська країна, на її родючих землях десятками років активно саджають технічні культури. Вигідність такого Законопроекту полягає в мінімізації витрат на вирощування і доставку продукту кінцевому споживачу, у той час як репродуктивність і якість чорнозему зазнає колосальних збитків.

Встановлення суворої відповідальності за псування земель вважаю пріоритетним обов’язком авторів Законопроекту, і така відповідальність неодмінно має наставати. Одне з важливих завдань технічного аспекту реформи, на мій погляд, робота над суттєвим удосконаленням (через спрощення) механізму проведення земельних торгів. Варто відмовитись від так званої безкоштовної приватизації державних і комунальних земель в їх існуючому вигляді.

Міністерство аграрної політики і комітети Верховної Ради активно працюють над Реформою. Головне завдання держави - створення умов ефективного використання земель, і не залежно від власника землі, забезпечення надходження колосальних прибутків, як для Держбюджету, так і для учасників агроринку, зокрема, для фермерів землевласників.